fbpx

KREDYTY HIPOTECZNE DLA DYREKTORÓW LTD I SAMOZATRUDNIONYCH

Prowadzisz własną działalność i planujesz kupno domu/mieszkania w UK? A może jesteś w trakcie aplikacji o kredyt na dom i chcesz rozwiać ostatnie wątpliwości? 

 W tym odcinku Live moim gościem była Dorota Przybyl, Doradca Finansowy od 2011 roku w sektorze finansowym. Dyrektor firmy Open Financial Solutions Ltd, oferującej usługi finansowe w zakresie inwestycji, emerytur, kredytów hipotecznych, residential i BTL (brokerzy whole of the market) oraz wszystkich rodzajów ubezpieczeń personalnych i biznesowych.  

Poniżej znajdziesz najczęściej pojawiające się pytania i bardzo ważne odpowiedzi. Zapraszam Cię na konkretną dawkę wiedzy. 

Jakie oprogramowanie pomaga Tobie w Twoje pracy? 

Najbardziej wolę spotkania twarzą w twarz, ale w dzisiejszych czasach wszystko przeszło na pracę online, a jako że jesteśmy doradcami na terenie całego UK, głownie używamy do tego Zoom. Natomiast jeśli chodzi np. o ‘mortgage’ to używamy do tego specjalnego systemu, dzięki któremu operujemy i łączymy się z bankami na żywo, żeby sprawdzać aktualne oferty i wytyczne. Łączę się z klientem poprzez Zoom i udostępniam mu mój swój ekran i pokazuję wszystko tak jakbyśmy byli w biurze. 

Granty covidowe? Jak one wpływają na  aplikacje o kredyt hipoteczny? Czy najpierw zacząć biznes i później starać się o dom? Czy kredyt zaważy na decyzji banku na temat ‘mortgagu’? 

Jeśli ktoś jest na stałym etacie i myśli o kupnie domu to radzę najpierw kupić dom, a potem przejść na samozatrudnienie. Ponieważ bank będzie wymagał minimum 12 pełnych, przepracowanych miesięcy na samozatrudnieniu. Dyrektorowie Ltd są tak samo traktowani jak samozatrudnieni, firma musi przepracować 12 miesięcy,  firma musi być rozliczona, dyrektor musi być rozliczony i dopiero wtedy możemy się udać do banku. 

Jakie dokumenty są wymagane do aplikacji o kredyt hipoteczny w przypadku osób samozatrudnionych dyrektorów? W przypadku własnej działalności? 

Każdy bank prosi o rozliczenie za ostatnie 2 lata – ‘Self Assessment SA302’ i ‘Tax Overview’. Te dwa dokumenty muszą być wysłane razem i te dwa dokumenty muszą się ze sobą zgadzać. 

Ile trzeba wykazywać dochodów jako dyrektor albo samozatrudniony żeby dostać kredyt? 

Najlepiej jest mieć 2 przepracowane lata, ale niektóre banki przyjmą dokumenty za pełne 12 miesięcy, które są przepracowane i rozliczone. 

Jeśli chodzi o dochody to trzeba wykazać dochodów tyle, żeby to było proporcjonalne do ceny domu i depozytu (bo jeżeli wykażemy małe dochody to będziemy mieli małą zdolność kredytową). Trzeba też pamiętać, że bank weźmie średnią z ostatnich 2 lat dochodów. Dlatego polecam pójście do brokera, który wyliczy jaki dokładnie dochód trzeba wykazać, żeby być w stanie kupić konkretny dom i wtedy dopiero idziemy do księgowego. 

Czy banki biorą pod uwagę obroty firmy? 

Jeżeli dyrektor Ltd życzy sobie wypłacać jak najmniejszą kwotę jako dyrektorska wypłata, a resztę ma wypłacane w dywidendach, to bank bierze ‘salary’ i dywidendy jako jego dochód wszystko razem. Ciekawostką jest, że jeśli dyrektor na samo rozliczeniu ma mały dochód, a jego firma ma duży ‘turnover’ to są banki, które wezmą pod uwagę dochód firmowy. I wtedy ta osoba ma dużo większe zdolności kredytowe pokazując swój dochód firmowy niż swój osobisty. Inaczej jest w przypadku samozatrudnienia, bo tymi pieniędzmi można obracać nieco inaczej. 

Jakie są różnice między kredytem na samozatrudnieniu a na kontrakcie? 

Różnica jest taka, że na kontrakcie 90% banków będzie wymagać ostatnich 3 ‘payslipów’ (i weźmie kwotę brutto z ostatnich 3 miesięcy a nawet tylko ostatni ‘payslip’ – jeśli ktoś ma dobrą wypłatę). Natomiast osoba samozatrudniona pokazuje nam to rozliczenie, które już wysyła do urzędu skarbowego, więc ona tam sobie odlicza wszystkie koszty i zobowiązania, które po drodze musiała zapłacić i deklaruje kwotę od której chce zapłacić podatek, czyli w tym przypadku netto. Więc statystycznie dochód osoby na kontrakcie jest dużo większy, niż osoby, która się sama rozliczyła i pokazała mniejszy dochód, bo wiadomo – chcemy zapłacić jak najmniejszy podatek. 

Jak banki patrzą na pracowników kontraktowych i agencyjnych? 

90% banków nie lubi takiego zatrudnienia poprzez agencje. Dlatego żeby ktoś został przyjęty do aplikacji musi mieć przepracowane minimum 12 miesięcy i 12 ‘payslipów’ bez przerwy, potwierdzające bycie zatrudnionym przez agencję. Natomiast jest tylko jeden bank, który lubi takich kontraktorów. 

Kontraktorzy to są zazwyczaj ludzie pracujący na budowach, mają zazwyczaj podpisane kontrakty z większym kontraktorem i mają kontrakt na jakąś konkretną pracę. Taka osoba traktowana jest jako samozatrudniona i 90% banków wymaga rozliczenia ‘self-assessment SA302’, natomiast jest kilka banków, które biorą ich ‘payslipy’. Proporcja dochodów z ‘payslipów’ jest taka, że z ‘payslipów’ nam wychodzi dużo większy dochód niż z samozatrudnienia, dlatego będąc takim kontraktorem trzeba wiedzieć do którego banku lepiej pójść i który bank będzie miał w tej kwestii najlepsze kryteria dla danej osoby. 

Na co kredytodawca będzie zwracał szczególną uwagę obliczając kredyt? 

Przy samozatrudnionych aplikantach na pewno jest to rodzaj wykonywanej działalności; czy brał granty covidowe; czy aplikujący jest stabilny finansowo, rzetelny i czy ma stały dochód i czy nie jest ryzykiem dla banku. 

Od czego zależy ‘interest rates’ i jak zrobić tak, żeby były najniższe? 

Zależą one głównie od wpłaconego depozytu. Im mniejszy depozyt tym droższy kredyt, im większy depozyt tym tańszy kredyt. Czyli warto odłożyć więcej pieniędzy na ten depozyt, bo w rozliczeniu końcowym miesięcznie będziemy płacili mniej za ‘mortgage’. Szybciej spłacimy swoje zadłużenie przy mniejszym oprocentowaniu, wiec opłaca się trochę przyoszczędzić i wpłacić minimum 10%, a najlepiej 15% depozytu, żeby ten kredyt był jak najtańszy. 

Jaka jest maksymalna granica wieku, do której banki udzielają kredytów? 

Banki udzielają kredytów generalnie do 75 roku życia aplikanta, jeżeli my wydłużymy czas kredytu to zwiększa to nasze ‘affordability’ i zdolność kredytową. Dlatego ważne jest żeby oszczędzać na emeryturę, bo to nam pozwali rozciągnąć ten czas. 

Czy zdolność kredytowa wyliczana jest tylko na podstawie dochodów? Czy można polepszyć ją jakimiś działaniami typu używanie karty kredytowej? 

Bank ocenia to na 2 sposoby – pierwsze to są cyferki, czyli sprawdza nasz dochód + wydatki i patrzy czy nas na ten kredyt finansowo stać. I wtedy przechodzi do punktu drugiego – patrzy na nasz ‘credit score’ i np. czy jak kiedyś wzięliśmy kredyt to czy spłacaliśmy go na czas, czy były jakieś ‘late payments’ itp. Jeżeli nasz ‘credit score’ jest wysoki i mamy dużo punktów to bardzo chętnie każdy bank nas przyjmie. A jeżeli z tymi punktami jest słabiej, to ma to duży wpływ na to czy dostaniemy kredyt i również zaważy na tym jaki będziemy musieli wpłacić depozyt. Zła historia kredytowa czyści się dopiero po 6 latach. 

Polecam zalogować się na stronę https://www.checkmyfile.com, która pokazuje nam 3 agencje w których sprawdza nas bank. Jeżeli chcemy sobie zbudować dobrą historię spłacania, to to wymaga czasu – minimum pół roku, do roku wcześniej zanim przyjdziemy po kredyt, dlatego, że trzeba pokazać jak my spłacamy tą kartę kredytową. Jeśli karta jest używana i spłacana na czas to punkty nam rosną. Trzeba też unikać karty kredytowej z małym limitem (poniżej 1000 funtów), bo to obniża ‘credit score’ i punkty idą w dół. 

Gdzie można znaleźć informacje – jaki bank jakie kryteria bierze pod uwagę? 

Najlepiej u brokerów, bo mają dostęp do systemu, mają bliski kontakt z bankami i są na bieżąco ze wszystkimi kryteriami. 

Jakie są dopuszczalne źródła pieniędzy na depozyt? 

Własne oszczędności (zarobione, oszczędzone), darowizny; niektóre banki akceptują depozyt z pożyczki. Depozyt może być w gotówce, jeśli się udokumentuje, że pieniądze pochodzą z zarobionego, opodatkowanego źródła. 

Z jakimi kosztami (broker/prawnicy) trzeba się liczyć przy zakupie domu? 

Koszt brokerów to jest bardzo indywidualna sprawa. My na rozpoczęciu aplikacji pobieramy ‘broker fee’ 495 funtów. Natomiast prawnicy wystawią swój osobny, indywidualny rachunek (w standardowych granicach 1000-1500), który też zależy od wielu czynników, np. ile osób aplikuje, cena domu itp. 

Krótkie podsumowanie całej procedury ubiegania się o kredyt u brokera: 

  • sprawdzenie dochodu + sprawdzenie raportu ‘credit score’ 
  • pytanie o kwotę depozytu i jak jest udokumentowany 
  • jeżeli jest już cena domu i zaakceptowana oferta – to następnie dobranie kredytu z tym depozytem  
  • zebranie wszystkich wymaganych dokumentów, które są wysyłane do banku  
  • Bank sprawdza aplikanta i dom 
  • Bank wystawia ‘mortgage offer’ (która jest ważna 6 miesięcy)  i wtedy kontynuują prace prawnicy (6-8 tygodni) 

Leave a Comment

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *